La location d’un appartement en auto-entrepreneur
Louer un appartement : pourquoi est-ce difficile pour les auto-entrepreneurs ?
La majorité des propriétaires se montrent réticents à l'idée de louer un logement à un auto-entrepreneur. Cette prudence se retrouve également dans les banques lors de demandes de prêt immobilier.
La raison principale est simple : contrairement à un salarié en CDI, le statut de votre activité ne vous assure pas des revenus stables ni pérennes. D’autre part, vous n’avez pas de fiches de paie classiques ni de contrat de travail, prouvant votre stabilité financière.
La plus grande crainte de votre bailleur ? Que vous ne puissiez pas assurer le paiement de votre loyer sur le long terme. Le droit français est en effet très protecteur à l’égard des locataires, même en cas de loyers impayés. Les propriétaires sont par conséquent de plus en plus exigeants et demandent des garanties de plus en plus élevées.
À cet égard, il vous faudra redoubler d'efforts pour prouver votre fiabilité. Il est essentiel d'optimiser vos chances de signer un bail en présentant un dossier de location solide et convaincant !
Bon à savoir
Le statut de micro-entrepreneur peut rapidement s’avérer limité si vous envisagez de louer un appartement ou un local dédié à votre activité. En effet, il ne permet pas de déduire vos charges professionnelles. Passer à un statut de société, comme une EURL ou une SASU, pourrait alors être une solution judicieuse.
Conseil n° 1 : se tourner vers la location entre particuliers
Dans le cadre de votre recherche d’appartement, vous avez deux possibilités : trouver une location par le biais d’une agence immobilière ou en contactant directement le propriétaire.
Si vous passez par une agence, il est fort probable que les garanties exigées soient nombreuses et particulièrement strictes pour les auto-entrepreneurs.
Il y a ici deux possibilités :
- L’agence ne gère que la mise en location du bien : sa seule mission est de trouver un locataire pour ce logement. Afin de gagner du temps, elle étudie la solvabilité de chaque candidat pour ne présenter que les dossiers les plus solides au propriétaire.
- L’agence assure la gestion complète de l’appartement : en plus de la mise en location, elle encaisse elle-même les loyers avant de les reverser au propriétaire. Dans ce cas, la plupart des agences souscrivent des assurances « loyers impayés » pour se prémunir en cas de locataire défaillant. Elles doivent alors respecter les dispositions de l’assurance, notamment concernant la solvabilité du locataire.
Sans renoncer complètement aux agences immobilières, vous pouvez privilégier les bailleurs particuliers qui gèrent directement la location de leurs biens. En l'absence de garantie contre les loyers impayés, ces bailleurs bénéficient d'une plus grande liberté pour choisir leurs locataires. Il vous revient donc de leur montrer que votre micro-entreprise fonctionne bien et que vous êtes tout à fait capable de payer votre loyer.
Enfin, certains sites répertorient des offres de location de particulier à particulier. Vous évitez ainsi les coûteux frais d’agence. Votre marge de manœuvre est également plus large puisque vous négociez vous-même avec le propriétaire.
Le saviez-vous ?
Vous pouvez également solliciter un courtier pour trouver un logement en tant qu’auto-entrepreneur. Cela implique un coût supplémentaire, mais ce professionnel de l’immobilier s’occupera de A à Z de votre recherche d’appartement en location. Constitution du dossier, sélection des logements, appels aux propriétaires ou aux agences, visites… les avantages sont multiples !
Conseil n° 2 : évaluer votre budget mensuel
Vous avez des vues sur un superbe appartement, mais vous vous demandez s’il est dans votre budget ? Voici deux astuces pour prendre la bonne décision.
Optez pour un loyer raisonnable
On vous a probablement déjà dit que vos revenus nets devaient couvrir 3 fois de loyer ? Cette fameuse règle n’est aucunement inscrite dans la loi, mais semble pourtant gravée dans les pratiques de bailleurs comme dans les banquiers. Il sera donc difficile de contourner ce principe !
Concrètement, cela signifie que vous, locataire, êtes considéré comme solvable dès lors que votre taux d’endettement pour cet appartement n’excède pas 1/3 de vos revenus. Si par exemple, le loyer est de 700 euros, la plupart des agences exigeront que vous présentiez des revenus mensuels s’élevant au moins à 2 100 euros.
Mais là aussi, si le propriétaire est un particulier, vous disposerez d’une marge de manœuvre peut-être plus importante. À vous de négocier le bail tout en restant raisonnable !
Listez vos dépenses et vos charges
Les revenus des auto-entrepreneurs sont par nature fluctuants, pouvant entrainer certaines difficultés financières. C’est pourquoi il est important d’établir votre budget mensuel :
- Vos dépenses personnelles : alimentation, carburant, mutuelle, assurance pour votre véhicule, loisirs, frais de scolarité si vous avez des enfants, etc.
- Vos charges d’auto-entreprise : cotisations, impôts, achat de matériels, frais de fonctionnement, etc.
Vous disposez ainsi d’une meilleure visibilité pour évaluer la somme que vous pouvez consacrer à votre appartement (loyer, factures énergétiques, assurances).
Bon à savoir
Une compréhension précise de votre budget vous permettra de présenter des arguments solides à un propriétaire hésitant à vous accorder la location.
Conseil n° 3 : se renseigner sur les aides
Il est possible que vous soyez éligible à des aides financières de la Caisse d’allocations familiales ! Qu’il s’agisse d’allocations ou de subventions, ces sommes pourront s’ajouter à vos revenus et finir de convaincre un bailleur.
Vous pouvez par exemple faire des simulations directement sur le site de la CAF afin d’évaluer vos droits à l’aide au logement (APL). Si vous êtes déjà allocataire, vos revenus sont normalement déjà renseignés.
La CAF propose également des aides exceptionnelles aux locataires disposant de faibles revenus. Vous pouvez par exemple solliciter le fonds Loca-Pass pour notamment couvrir votre dépôt de garantie.
N’oubliez pas également d’ajouter à vos revenus vos allocations familiales, votre RSA ou la prime d’activité si vous percevez ces aides.
Le saviez-vous ?
Les agences immobilières (ou plutôt leurs assureurs) considèrent parfois que ces allocations ne constituent pas des revenus, car leurs montants peuvent évoluer en fonction de votre situation. Ne vous découragez pas, un bailleur particulier ne sera pas forcément du même avis !
Conseil n° 4 : préparer votre dossier
Vous l’avez probablement constaté par vous-même : le marché immobilier est particulièrement tendu en ce moment et la concurrence est rude pour signer un bail. Il y a beaucoup de demandes et peu d’offres de logements ce qui met en question vos chances d’obtenir un logement. Pour augmenter vos chances d’être sélectionné, vous avez tout intérêt à préparer votre dossier en amont et avec soin !
Les pièces justificatives personnelles
Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 a fixé la liste des pièces à fournir par un candidat locataire et son éventuel garant :
- Une pièce d'identité en cours de validité (carte d’identité, passeport, permis de conduire)
- Un justificatif de domicile (3 dernières quittances de loyer ou avis de taxe foncière si vous étiez auparavant propriétaire)
- Un ou plusieurs documents attestant de votre activité professionnelle (contrat de travail ou 3 derniers bulletins de salaire pour un salarié en CDD ou CDI)
Les pièces justificatives de votre micro-entreprise
Pour prouver la bonne santé de votre auto-entreprise et son existence effective, nous vous conseillons de présenter les justificatifs suivants :
- Un document prouvant l'immatriculation de votre micro-entreprise : votre certificat d'inscription au Registre National des Entreprises (RNE)
- Votre dernière attestation fiscale, ainsi que votre attestation de chiffre d'affaires pour l'année en cours : ces documents sont accessibles dans votre espace personnel sur la page dédiée aux auto-entrepreneurs sur ce site.
- Vos deux derniers avis d'imposition
Vous pouvez également fournir un relevé de compte pour appuyer votre dossier de candidature.
Les pièces justificatives de vos revenus
Comme vous n’avez pas de contrat de travail en micro-entreprise, il est difficile de prouver la pérennité de votre activité. Pour pallier ce manque, vous pouvez joindre à votre dossier :
- Les contrats de prestation et les devis que vous avez éventuellement signés avec vos clients
- Le livre de recettes de votre auto-entreprise
- Un tableau de bord de votre gestion financière où vous pouvez indiquer votre chiffre d’affaires, vos charges, vos revenus nets, la trésorerie, votre bilan prévisionnel, etc.
Pensez également à télécharger une attestation de droits CAF, si vous avez le droit aux APL (Aides pour le logement) ou à d’autres allocations.
Avoir un dossier déjà tout prêt vous permettra d’être particulièrement réactif. Les bailleurs demandent en effet généralement toujours les mêmes pièces.
Pour aller plus loin : Nos 10 conseils pour bien gérer votre comptabilité
Bon à savoir
Votre bailleur se pose probablement beaucoup de questions, notamment sur l’origine et la pérennité de vos revenus. Montrez-lui que votre activité est stable et génératrice de chiffres d’affaires. Parlez-lui de vos clients, du marché dans lequel vous évoluez. En un mot, trouvez les bons arguments pour le rassurer.
Conseil n° 5 : trouver un garant
Pour les propriétaires réticents, le garant constitue un véritable sésame. Il s'agit d'une personne physique ou morale solvable, capable de prendre en charge les loyers impayés. Cela représente donc une sécurité significative pour le bailleur.
Demander à un proche de se porter garant pour vous n’est pas toujours possible. Cette situation peut même sembler inconfortable, surtout quand on n’a plus de 20 ans !
La bonne nouvelle, c’est qu’il existe des alternatives pour vous éviter de solliciter un ami ou un membre de votre famille. Des sociétés spécialisées, comme Garantme, peuvent en effet vous soutenir dans votre recherche de logement. Pour cela, rien de plus simple : créez votre compte et déposez l’ensemble de vos pièces justificatives directement en ligne.
Une fois votre dossier traité et validé, Garantme vous transmet un certificat de garantie qu’il vous suffit de joindre à votre dossier de locataire. Les bailleurs seront ainsi rassurés sur votre profil et votre capacité à payer votre loyer tous les mois.
Cependant, si vous voulez comparer plusieurs offres entre elles, n'hésitez pas à vous renseigner via notre comparatif 2024 des garants immobiliers !
Vous avez désormais toutes les informations pour trouver un appartement avec votre statut auto-entrepreneur. Rappelez-vous, le montage de votre dossier est l’élément central de vos démarches.
Besoin d'un coup de main dans vos recherches ? Les équipes du Portail Auto-Entrepreneur sont à vos côtés pour vous aider à faire le meilleur choix. En plus de trouver réponse à vos questions grâce à notre assistance illimitée, vous accédez à un logiciel de facturation tout-en-un dédié aux auto-entrepreneurs. Contactez-nous !
