Prêt immobilier auto-entrepreneur : comment l’obtenir ?

Voici comment mettre toutes les chances de son côté pour obtenir un crédit immobilier quand on est auto-entrepreneur :

• Capacité d'endettement : Ne pas excéder 35 % de vos revenus.
• Apport personnel : Idéalement au moins 10 % de la somme totale empruntée.
• Taux d'intérêt : Dépend de la conjoncture économique, durée d'emprunt et risque d'insolvabilité.
• Bilan financier : Présentez 3 bilans dont au moins 2 positifs.
• Courtier : Utilisez un courtier pour trouver le meilleur taux et négocier.
• Arguments stratégiques : Valorisez votre profil et vos perspectives de développement.

Avec une préparation minutieuse, obtenir un prêt immobilier en tant qu'auto-entrepreneur est tout à fait possible !

Acheter un appartement, une maison ou un local rime souvent avec crédit immobilier. Une banque vous prête alors une somme d’argent pour financer votre projet. Ce crédit porte sur un montant précis, qui dépend du prix d’acquisition du bien, mais aussi des frais de notaires et de garantie. À cela s’ajoutent les intérêts qui permettent à la banque de se rémunérer. 

À l’heure actuelle, le remboursement des échéances d’un crédit peut s’étaler jusque sur 25 ans... C’est pourquoi il est important de connaître les conditions nécessaires à cet emprunt avant de faire votre demande ! On vous explique tout. 

La capacité d’endettement 

La demande de crédit est une étape généralement indispensable à la conclusion d’une transaction immobilière. Avant même de vous lancer dans les démarches d’emprunt, vous devez déterminer la somme que vous pouvez réellement emprunter auprès de votre banque. Cette somme se mesure par ce que l’on appelle la capacité d’endettement. Elle représente, en pourcentage, la part de vos revenus que vous pourrez consacrer au remboursement de votre prêt, en prenant en compte vos charges fixes, comme un crédit déjà en cours ou le versement d’une pension alimentaire. 

En principe pour les établissements financiers, votre taux d’endettement ne doit pas excéder 35 % de vos revenus, soit un tiers de tout ce que vous gagnez. Ce pourcentage représente la part maximale. Les banques étant frileuses, elles ne traiteront pas de la même manière un 35 % d’endettement d’un revenu élevé ou d’un revenu faible.

L’apport personnel 

L’apport personnel est une somme que vous allez investir dans votre projet à partir de vos propres ressources financières, en plus du prêt. Cet apport peut être constitué de vos économies, d’une aide de la part de vos proches ou parfois de certains prêts aidés (prêt épargne logement, prêt à taux zéro). Cet apport pourra notamment servir à régler les frais annexes nécessaires à l’acquisition, comme les frais de notaire, de garantie, d’agence ou encore des travaux. 

L’apport personnel n’est pas strictement obligatoire dans la mesure où il n’existe aucun texte de loi le stipulant. Cependant, en l’absence d’apport personnel, l’établissement prêteur sera extrêmement vigilant avant d’accorder un prêt immobilier. Il est d’ailleurs de plus en plus rare que les banques en octroient sans apport personnel. 

Contrairement aux salariés ou fonctionnaires qui peuvent encore espérer obtenir un prêt immobilier sans apport, ce dernier est quasi indispensable pour les indépendants. Il dénote de votre capacité à épargner et donc votre fiabilité, dans un contexte professionnel où vos revenus ne sont pas garantis. Véritable garantie, l’apport personnel est donc un gage de taille pour les établissements prêteurs, puisqu’il réduit considérablement le risque perçu à vous prêter de l’argent.  

Même si la loi ne soumet pas de minimum, l’apport personnel doit généralement correspondre à au moins 10 % de la somme totale empruntée. Cependant, plus votre apport sera élevé, plus vous serez en mesure de négocier votre prêt immobilier, puisqu’il apporte une garantie à l’établissement prêteur... de la même manière qu’une caution dans une location immobilière ! 

Nous savons qu’il est particulièrement difficile d’épargner compte tenu de la situation actuelle. Sachez que certaines banques acceptent les prêts réglementés comme apport personnel. Les prêts aidés sont des crédits immobiliers subventionnés par l’État, qui facilitent l’acquisition immobilière, souvent sous conditions de revenu maximal. 

Le taux d’intérêt 

La somme que vous serez en mesure d’emprunter dépend également du taux d’intérêt auquel vous pourrez prétendre. Le taux d’intérêt du prêt immobilier est la somme que vous versez en plus du montant emprunté pour votre achat immobilier. Il s’agit donc de la rémunération contre laquelle l’établissement prêteur vous octroie le prêt, souvent à hauteur du risque qu’il estime prendre. 

Comment fonctionnent les intérêts d’emprunt ? 

Concrètement, vous allez payer chaque mois une certaine somme d’argent, appelée une mensualité d’emprunt. Son montant est fixe pour toute la durée de votre emprunt et se divise en deux parties :  la première sert à rembourser le capital emprunté et la seconde constitue le paiement des intérêts. 

 Comment est déterminé le taux d’intérêt qu’appliquent les banques ? 

Les établissements prêteurs prennent en compte plusieurs critères pour proposer un taux d’intérêt en fonction du dossier de l’emprunteur. Les principaux facteurs qui entrent en jeu dans la variation des taux d’intérêt sont : 

• La conjoncture économique : les banques empruntent aux Banques Centrales, si les taux d’intérêt de celles-ci augmentent, ceux des banques augmenteront en même temps et vous n’y pouvez rien. 
• La durée d’emprunt : comme on vous le disait juste avant : plus vous empruntez sur du long terme et plus le taux d’intérêt sera élevé. Cela s’explique par un coût plus important pour la banque et par un risque également plus élevé. 
• Le risque d’insolvabilité : si vous montrez à l’établissement prêteur que vous êtes un client sérieux et stable, les banques seront plus souples quant à la négociation de votre taux d’intérêt. 

Dès lors que vous connaissez la somme que vous êtes en mesure d’emprunter, il faudra convaincre votre banque de vous la prêter ! Voici les points les plus importants à prendre en compte au moment de l’élaboration de votre dossier de demande de crédit immobilier.

Présentez un bilan financier positif sur au moins deux ans 

Le bilan illustre la santé financière de votre entreprise et il est gage de sa fiabilité. Il permet de recenser la valeur de votre auto-entreprise (ou micro-entreprise), ainsi que son potentiel à court et à moyen terme. Ces informations permettent de mettre en avant votre solvabilité, c’est-à-dire votre capacité à rembourser l’emprunt. 

Tout comme la fiche de paie d’un employé, c’est votre bilan qui justifiera de la stabilité financière de votre entreprise. En auto-entreprise (ou micro-entreprise), vous pouvez composer votre bilan avec votre livre des recettes et votre registre des achats puisque ce sont généralement vos outils principaux pour effectuer votre comptabilité. Ils répertorient toutes vos entrées et sorties d’argent et permettent à la banque d’obtenir une analyse de votre activité... et de sa bonne santé financière ! 

En effet, vos dernières années d’activité doivent être positives et rémunératrices. Cela permet aux banques de se projeter sur les années à suivre et sur votre capacité à rembourser votre prêt. Même s'il est obligatoire de présenter un bilan sur deux années consécutives, elles seront plus flexibles avec des années supplémentaires d’exercices fructueux (5 années d’activité dans l’idéal). 

Avant de vous présenter à la banque afin d’obtenir votre prêt immobilier, vous devez constituer un dossier complet à leur remettre, comprenant toutes les documents attestant de votre sérieux. Voici les principales pièces justificatives demandées par les banques : 

• 2 derniers bilans positifs (livres des recettes, registre des achats, bilans comptables si jamais vous en avez, déclarations de chiffre d’affaires...)  
• 2 derniers avis d'imposition 
• Relevés de compte en banque sur les 6 derniers mois 
• Justificatif d'identité 
• Justificatif de résidence 
• Compromis de vente 

Pour en savoir plus : 10 astuces pour bien gérer sa comptabilité 

Passer par un courtier spécialisé 

Chaque banque peut se montrer plus ou moins compétitive selon le profil de l’emprunteur, la durée de l’emprunt et son montant. Cependant, pour le même dossier, on peut observer des différences notables entre plusieurs organismes bancaires. 
On vous recommande donc de passer par un courtier en crédit immobilier. Véritable intermédiaire avec les banques, un courtier immobilier vous accompagne dans votre recherche de financement. Sa mission ? Trouver pour vous le meilleur taux en fonction de votre situation personnelle et professionnelle. Il pourra également négocier votre prêt et vous permettre d’obtenir des réponses plus claires et plus rapides de la part des banques. 

Par ailleurs, le courtier pourra également vous accompagner dans la recherche d’une assurance de prêt. Même si en théorie elle n’est pas obligatoire, les banques ont le droit de l’exiger. Celle-ci couvre les risques liés au décès ou à l'invalidité : si vous n'êtes plus en mesure de régler les mensualités de remboursement, c'est l'assurance du crédit qui prend le relais. 

L’assurance pour un prêt immobilier a un impact important sur le coût total de l’opération. En effet, son prix peut représenter 30 % du coût total du crédit et s’ajoute aux mensualités que vous remboursez. C’est donc un point important à considérer dans le coût de votre emprunt. 

Utiliser des arguments stratégiques 

Afin de mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir un prêt immobilier, vous pouvez réfléchir aux points à mettre en avant dans l’élaboration de votre dossier. En dehors des pièces justificatives, vous devez valoriser votre profil et montrer à l’établissement prêteur que vous êtes une personne de confiance. Il existe de nombreux éléments pouvant peser dans la balance, à vous de les sélectionner ! 

Par exemple, si votre situation personnelle le permet, il peut être judicieux de faire votre demande de prêt avec un co-emprunteur embauché en CDI afin de « réduire » le risque perçu par l'établissement bancaire et favoriser un accord plus avantageux. En effet, un contrat à durée indéterminée avec des revenus fixes peut contrebalancer les revenus variables d'une micro-entreprise. 

Ensuite, pour accroître vos chances d’obtention d’un prêt immobilier, nous vous conseillons de communiquer vos pistes d’évolutions et de croissance pour votre activité (comme des contrats en attente ou des marchés à venir). En clair, abordez aussi vos perspectives de développement en plus des années précédentes ! Ces plans peuvent apparaître dans un business plan bien ficelé. 

Vous avez désormais toutes les cartes en main pour obtenir votre prêt immobilier ! Vous l’aurez compris, tous les indices de fiabilité seront à mettre en valeur dans l’élaboration de votre dossier, afin de rassurer les établissements bancaires. Il est tout à fait possible d’obtenir un prêt immobilier en tant qu’auto-entrepreneur, alors partez conquérant !